Juntei 2,7 milhões de guias de ITBI de São Paulo (2006–2026) num mapa de preço real do m²

A Prefeitura publica todo mês as guias de ITBI pagas: endereço, valor declarado na compra, área do IPTU. São planilhas soltas, uma por ano, com layouts que mudam. Eu juntei tudo, limpei duplicatas e valores fora do padrão, cruzei com o cadastro do GeoSampa e corrigi pela inflação.

O resultado é o https://itbisp.com: preço do m² por bairro, rua e prédio, com a mediana calculada sobre as vendas individuais e o número de vendas do lado.

Algumas coisas que saíram dos dados:

• Corrigido pelo IPCA, o m² mediano de São Paulo estava em R$ 5.910 em 2014 e está em R$ 5.066 em 2026, 14% abaixo do pico.
• Em Pinheiros, o pico real foi R$ 10.358/m² em 2014; hoje está em R$ 8.610.
• A área do IPTU inclui a fração das áreas comuns, então o m² sai menor que o dos anúncios (que usam área privativa). Explico isso em cada página.

Stack: Python + DuckDB no pipeline, Cloudflare Workers servindo ~21 mil páginas. Metodologia: https://itbisp.com/analise

Feedback é bem-vindo, principalmente de quem já mexeu com esses dados.